ผ่าโมเดล‘หลังสวนวิลเลจ’

ต้นแบบพัฒนาอสังหาฯสนง.ทรัพย์สิน

“หลังสวนวิลเลจ” ถือเป็นเมกะโปรเจค สำคัญของ “สยามสินธร” ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์ถือหุ้น 100% โดย 6-7 ปี ที่ผ่านมา มีความพยายามสร้าง “โมเดล” พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เพื่อตอบโจทย์การลงทุนให้คุ้มค่า นำไปสู่การ”ปรับเปลี่ยน”รูปแบบและวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์พื้นที่ให้เหมาะสม

โดยโครงการหลังสวนวิลเลจ ตั้งบนเนื้อที่ 56 ไร่ บริเวณหลังสวน เดิมจะพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด และ จะสร้างรายได้ระยะยาวให้กับบริษัท แต่ ท้ายที่สุด ได้ปรับเปลี่ยนเป็นโครงการ “มิกซ์ยูส”(อสังหาฯผสมผสาน) มีทั้งคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ และโรงแรม เพื่อสร้าง “สมดุล” ของพอร์ตรายได้ระยะยาวและระยะสั้นให้เป็นสัดส่วน 50% เท่ากัน

“ขจรเดช แสงสุพรรณ” กรรมการบริหาร บริษัท สยามสินธร จำกัด เล่าว่า การพัฒนาโครงการหลังสวนวิลเลจเป็นโครงการใหญ่มีมูลค่าโครงการ 5.5 หมื่นล้านบาท ขณะที่ค่าก่อสร้างอยู่ที่ 2.6 หมื่นล้านบาท(ไม่รวมค่าที่ดิน) ซึ่งแม้บริษัทจะ ปรับวัตถุประสงค์การพัฒนาโครงการใหม่ แต่มูลค่าการลงทุนยังเท่าเดิม เหตุที่ปรับเพราะต้องการสร้างสมดุลพอร์ตโฟลิโอรายได้ทั้งระยะยาว ซึ่งเกิดจากการขายคอนโดมิเนียมในรูปแบบลีสโฮลด์ (สัญญาเช่า)

30 ปี ส่วนระยะสั้นคือรายได้ต่อวัน ต่อเดือน ต่อปี จากโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์
หลังปรับแผน ภายในโครงการจึงประกอบไปด้วย คอนโดมิเนียมลักชัวรี 5 อาคาร เช่น โครงการโลวไรซ์ 7 ชั้น จำนวน 20 ยูนิต พื้นที่ 600 ตารางเมตร(ตร.ม.) ต่อชั้น หรือราว 2 ห้อง ราคาขาย 2.5 แสนบาทต่อตร.ม., โรงแรม 3 แห่ง เป็นโรงแรมหรู 5 ดาว 2 แห่ง ใช้เครือข่าย(เชน)เคมปินสกี้บริหาร และคิมป์สตัน (Kimston)บริหาร ส่วนโรงแรมระดับ 4 ดาว 1 แห่ง ขนาด 400-500 ห้อง บริเวณด้านหลังโรงเรียนมาแตร์เดอี จะปั้นแบรนด์เพื่อบริหารเอง นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ค้าปลีก(รีเทล) ขนาดเล็กมีร้านอาหารดัง เช่น กับข้าวกับปลา ร้านไอเฟล (Eiffel Bakery)ฯ มีซูเปอร์มาร์เก็ต ระดับพรีเมียม “วิลล่า มาร์เก็ต” เป็นแม่เหล็ก ไว้คอยบริการ จากเดิมจะเป็นคอนโดมิเนียม 7 ตึกบ้าง มีพันธมิตรกลุ่มกรุงเทพดุสิตเวชการ (บีดีเอ็มเอส) จะพัฒนาศูนย์กลางสุขภาพ และการแพทย์(Medical Center) แต่ พับแผนไป เพราะบีดีเอ็มเอสไปพัฒนาโครงการดังกล่าวบริเวณถนนวิทยุแทน

“โครงการหลังสวนวิลเลจ ถูกพัฒนาขึ้น เพื่อเป็นตัวอย่างให้กับการพัฒนาที่ดินของ สำนักทรัพย์ส่วนพระมหากษัตริย์ ซึ่งต้องการนำที่ดินมาพัฒนาเอง จากอดีตจะให้ผู้อื่น เช่าที่ดิน มีการเช่าช่วงเพื่อไปพัฒนาโครงการต่างๆ และยังเป็นโครงการต้นแบบให้กับ โครงการอื่นๆด้วย ที่สำคัญเป็นการบาลานซ์ รายได้ให้เข้ามาสม่ำเสมอ ไม่ใช่ขายโครงการ เดียว มีรายได้เข้าคราวเดียวจากนั้นก็นิ่งตลอด”

สำหรับโครงการหลังสวนวิลเลจ คาดว่า จะพัฒนาเสร็จสมบูรณ์ปลายปี 2562 แต่บริษัทยังมีพื้นที่อีก 14 ไร่ ไว้รอการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต โดยขณะนี้ขอดูสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ประเภทมิกซ์ยูสในย่านดังกล่าวก่อน เพราะจะมีโครงการวันแบงค็อก (ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี) บริเวณหัวมุม ถนนพระราม 4 – วิทยุ มูลค่ากว่าแสนล้านบาทเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยและรีเทล เช่นเดียวกับโครงการของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัลพัฒนา บริเวณหัวมุมถนนสีลม-พระราม4 ส่วนการพัฒนาโครงการในปีหน้า จะเน้นบริหารจัดการสินทรัพย์ที่มี เช่น อาคารสินธร อาคารศรีจุลทรัพย์ โอลด์สยาม โดยที่ผ่านมาได้มีการปรับปรุง ตกแต่งพื้นที่ใหม่เรียบร้อยแล้ว

ล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวโครงการ เดอะ เรสซิเด้นท์เซส แอท สินธร เคมปินสกี้ คอนโดมิเนียมลักชัวรี มูลค่าโครงการ 9,000 ล้านบาท โดย “สืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย” ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการ บริษัท สยามสินธร จำกัด กล่าวว่า โครงการดังกล่าวมีจำนวนห้องชุด 230 ยูนิต ขนาดตั้งแต่ 50-500 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. หรือราคาประมาณ 10 ล้านบาท สูงสุดคือ เพนท์เฮ้าส์ราคา 120-150 ล้านบาท ซึ่งขณะนี้มีคนจองแล้ว 1 ห้อง และยังมีโครงการค้าปลีกวอล์กกิ้ง สตรีทให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านด้วย

หลังจากเปิดขายอย่างเป็นทางการ คาดว่าจะมียอดขาย 30% และภายใน ปีหน้าคาดว่าจะมียอดขายเป็น 70% ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้คาดว่า จะเกิดขึ้นในช่วงเดือนต.ค.2562 สำหรับผู้ที่ซื้อโครงการดังกล่าวจะเป็นลีสโฮลด์ 30 ปี ต่อสัญญา 30 ปี แม้ว่าโครงการดังกล่าวจะเป็นการเช่าที่ดิน สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตย์ หากลูกบ้านที่ซื้ออยู่หมดสัญญา 30 ปีแรก จะได้สิทธิ์ในการซื้ออยู่อาศัยต่ออีก 30 ปี เป็นรายแรก และทำการจ่ายเงินใหม่อีกครั้ง

นอกจากนี้ ยังเปิดตัวโรงแรม สินธรเคมปินสกี้ ขนาด 280 ห้องพัก ไว้ให้บริการลูกค้า รองรับการขยายตัว และความต้องการในอุตสาหกรรม ท่องเที่ยวด้วย

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ – 27 พฤศจิกายน 2561